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委托代建合同权威发布_委托代建的流程(2024年12月精准访谈)

内容来源：莱茵河北极图库所属栏目：观点更新日期：2024-12-01

委托代建合同

项目刚开工，代建单位项目负责人找到了总监理工程师，要求按合同配备11人。其中，总监理工程师、总监代表、安全专监、电气专监、暖通专监、资料员各一人；土建专监3人（根据主体、精装的施工进度安排对口有经验的人员）；监理员3人。在桩基施工阶段，监理单位实际配备4人，总监、安全专监、土建专监、监理员各一人。代建多次找过总监，增加人员无果后，向建设单位做了汇报，意思是，按照合同，监理单位应当长期驻场不低于11人。建设单位项目负责人一听也非常重视，就组织召开了专题会议。参会人员：建设单位项目负责人、代建单位项目负责人、监理公司副总经理、总监理工程师。会议由代建单位项目负责人主持，并首先发言，依据委托监理合同，项目开工后，监理单位驻场人员不得少于11人（如上述）。监理公司副总经理发言：接到代建单位的约谈电话，我马不停蹄的来到项目上了解实际情况，现在项目只是桩基施工阶段，技术工序相对比较单一，监理部选派的四人，目前主要是桩基施工旁站和安全巡检工作，已经满足了实际需要。代建单位说，我们要以委托监理合同约定为准啊！这时总监有点上火了，就指着代建项目负责人的鼻子质问说，请问你们代建单位是以合同约定派人了吗？代建一听这话就有点挂不住脸了，就提升了语气的说，你无权干涉我们。总监再反问，那我就不明白了，我们管理施工单位都要以身作则，你们难道就不应该以身作则吗？代建说，今天我们谈的是合同，不要扯的太远。总监再反驳，我怎么叫扯的太远呢？你不按合同派人，叫我按合同派人，这叫典型的官僚主义，你知道吗？如果再换一个说法，你在查一查，整个建筑业市场，有几个项目的监理单位能够完全按合同约定派人的？你在看看监理费，仅仅不足80万元的监理费两年工期，派四个人都已超支了，你考虑过吗？任何事情都要结合实际，你知道吗？我怀疑你是不是没管理过工程？这时的代建把脸憋的通红，看着建设单位。建设单位项目负责人说，我是一个外行，你们说这些我都听得一头雾水，不过总监说的这些好像是违反了合同，但从逻辑上说也是事实。赔钱的买卖谁也不会干。我看今天的会议先到这，至于如何增加人的问题，我们在从长计议。合同与实际不一致，甚至实际到场人员的质量和数量远远低于合同约定。这已经是建筑业公开的秘密。监理单位不按合同约定派驻监理人员似乎合情合理，代建单位以合同要求反倒成为另类。这问题到底出在哪里了呢？

EPC工程总承包全解析：从设计到施工 EPC，全称Engineering, Procurement, Construction，是指将设计、采购和施工三个阶段合并成一个整体的项目承包模式。这种模式可以由一个公司独立承包，也可以由多个公司组成联合体进行承包。采用EPC模式的项目被称为工程总承包项目。工程总承包人（EPC承包人）与其他具有施工资质的公司签订承包合同，将全部施工工作分包出去。如果总承包人只有设计和勘察资质，而没有施工资质，那么EPC承包合同可能无效。根据相关司法判例，这种情况下，总承包人不是施工总承包人。如果业主方也在承包合同中，那么可以认为业主和总承包人共同将该工程发包给该公司，该公司从业主处取得了施工总承包身份。如果总承包人有施工资质，那么可能涉及转包或违法分包。有司法观点认为，有施工资质的工程总承包人分包主体结构，也不属于违法分包。在委托代建中，代建单位应当取得业主的地位，代建单位将工程发包，此时公司取得施工总承包人的身份，还可以将工程再分包。而在EPC承包中，工程总承包人将工程分包之后，该工程不得再次分包。通过EPC总承包模式，项目业主可以更加专注于项目的整体协调和管理工作，而承包商则需要承担更多的设计、采购和施工责任。这种模式有助于提高项目的整体效率和质量，降低项目风险。

代建业务还能做吗？比上海咖啡店还卷自从那些千亿地产巨鳄们纷纷暴雷倒下后，很多中小型开发商的资金链都紧张得像根弦。于是，他们不得不再次投向轻资产的代建业务。不过，前有绿城这个代建老大哥稳坐江山，后有无数同行虎视眈眈，竞争真是激烈得像上海的咖啡店一样卷。代建业务的种类 𐟏 代建业务主要分为几种：商业代建、政府代建、城投代建和资本代建。每种代建都有不同的操作模式和挑战。前期尽调 𐟔 如果你接手一个已经开发了一半的项目，一定要做好尽职调查。搞清楚股权关系、地块权属、抵质押情况，看看有没有影响后续开发的关键卡点。还要评估后续融资的可能性和项目开发资金来源，防止项目二次暴雷。进场前签约 𐟓 在进场前，代建合同的范围、收费标准、僵局解决机制、权利义务和退出机制等都要尽可能详尽地约定。这样才能避免后续的纠纷和麻烦。代建范围 𐟏—️ 代建的范围包括设计管理、工程管理、经营管理和营销管理。你还需要考虑品牌使用费，根据自己的专业能力和价值点来安排收费。收费标准 𐟒𐊦”𖨴𙦠‡准可以灵活设置，部分收费可以和工程节点挂钩，部分可以和销售业绩挂钩。这样可以防止未来销售价格波动带来的收费大幅锐减。对于目标成本的节约和高于售价的价差，可以提出奖励分成，而不是仅仅以签约额或者回款作为基数。管理费率一般在4-6%不等。模式选择 𐟤 是否出资、是否参股、证照资金共管等问题，根据目前的情形看，也不用纠结太多。僵局解决 𐟛‘ 代建的痛点之一就是沟通成本高。毕竟代建不同于传统住宅开发，涉及委托方、代建方、施工方甚至资方。如何协调平衡这些关系，尤其是和委托方的理念不一致时，怎么取得信任？比如委托方的亲戚朋友供应商准入与否，市场波动是降价回笼资金还是捂盘，项目没钱了怎么办等等。这些都要提前有预判方案，并且和委托方有初步沟通，在合同中明确体现。如果因为僵局而导致项目烂尾，对品牌的伤害可是很大的。过程管控 𐟓Š 除了对项目资金的使用设定一定的优先级，对于管理费部分也应该每月定期清理。将所有的管控动作拆解为若干里程碑节点，对应每个节点的完成情况通过形象进度佐证，双方对每月完成节点盖章签字确认管理费金额。退出机制 𐟚ꊥ凜⧧慨𞥈𐤸€定比例（85%-95%），是否包含地下面积，是否竣备等，都可以商讨方案。总的来说，代建业务虽然竞争激烈，但只要做好充分的准备和规划，还是有机会的。毕竟，市场永远在变化，机会也永远在变化。