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代建合同最新视觉报道_关于工程代建的规定(2024年12月全程跟踪)

内容来源：莱茵河北极图库所属栏目：热点更新日期：2024-11-30

代建合同

代建业务还能做吗？比上海咖啡店还卷自从那些千亿地产巨鳄们纷纷暴雷倒下后，很多中小型开发商的资金链都紧张得像根弦。于是，他们不得不再次投向轻资产的代建业务。不过，前有绿城这个代建老大哥稳坐江山，后有无数同行虎视眈眈，竞争真是激烈得像上海的咖啡店一样卷。代建业务的种类 𐟏 代建业务主要分为几种：商业代建、政府代建、城投代建和资本代建。每种代建都有不同的操作模式和挑战。前期尽调 𐟔 如果你接手一个已经开发了一半的项目，一定要做好尽职调查。搞清楚股权关系、地块权属、抵质押情况，看看有没有影响后续开发的关键卡点。还要评估后续融资的可能性和项目开发资金来源，防止项目二次暴雷。进场前签约 𐟓 在进场前，代建合同的范围、收费标准、僵局解决机制、权利义务和退出机制等都要尽可能详尽地约定。这样才能避免后续的纠纷和麻烦。代建范围 𐟏—️ 代建的范围包括设计管理、工程管理、经营管理和营销管理。你还需要考虑品牌使用费，根据自己的专业能力和价值点来安排收费。收费标准 𐟒𐊦”𖨴𙦠‡准可以灵活设置，部分收费可以和工程节点挂钩，部分可以和销售业绩挂钩。这样可以防止未来销售价格波动带来的收费大幅锐减。对于目标成本的节约和高于售价的价差，可以提出奖励分成，而不是仅仅以签约额或者回款作为基数。管理费率一般在4-6%不等。模式选择 𐟤 是否出资、是否参股、证照资金共管等问题，根据目前的情形看，也不用纠结太多。僵局解决 𐟛‘ 代建的痛点之一就是沟通成本高。毕竟代建不同于传统住宅开发，涉及委托方、代建方、施工方甚至资方。如何协调平衡这些关系，尤其是和委托方的理念不一致时，怎么取得信任？比如委托方的亲戚朋友供应商准入与否，市场波动是降价回笼资金还是捂盘，项目没钱了怎么办等等。这些都要提前有预判方案，并且和委托方有初步沟通，在合同中明确体现。如果因为僵局而导致项目烂尾，对品牌的伤害可是很大的。过程管控 𐟓Š 除了对项目资金的使用设定一定的优先级，对于管理费部分也应该每月定期清理。将所有的管控动作拆解为若干里程碑节点，对应每个节点的完成情况通过形象进度佐证，双方对每月完成节点盖章签字确认管理费金额。退出机制 𐟚ꊥ凜⧧慨𞥈𐤸€定比例（85%-95%），是否包含地下面积，是否竣备等，都可以商讨方案。总的来说，代建业务虽然竞争激烈，但只要做好充分的准备和规划，还是有机会的。毕竟，市场永远在变化，机会也永远在变化。

项目刚开工，代建单位项目负责人找到了总监理工程师，要求按合同配备11人。其中，总监理工程师、总监代表、安全专监、电气专监、暖通专监、资料员各一人；土建专监3人（根据主体、精装的施工进度安排对口有经验的人员）；监理员3人。在桩基施工阶段，监理单位实际配备4人，总监、安全专监、土建专监、监理员各一人。代建多次找过总监，增加人员无果后，向建设单位做了汇报，意思是，按照合同，监理单位应当长期驻场不低于11人。建设单位项目负责人一听也非常重视，就组织召开了专题会议。参会人员：建设单位项目负责人、代建单位项目负责人、监理公司副总经理、总监理工程师。会议由代建单位项目负责人主持，并首先发言，依据委托监理合同，项目开工后，监理单位驻场人员不得少于11人（如上述）。监理公司副总经理发言：接到代建单位的约谈电话，我马不停蹄的来到项目上了解实际情况，现在项目只是桩基施工阶段，技术工序相对比较单一，监理部选派的四人，目前主要是桩基施工旁站和安全巡检工作，已经满足了实际需要。代建单位说，我们要以委托监理合同约定为准啊！这时总监有点上火了，就指着代建项目负责人的鼻子质问说，请问你们代建单位是以合同约定派人了吗？代建一听这话就有点挂不住脸了，就提升了语气的说，你无权干涉我们。总监再反问，那我就不明白了，我们管理施工单位都要以身作则，你们难道就不应该以身作则吗？代建说，今天我们谈的是合同，不要扯的太远。总监再反驳，我怎么叫扯的太远呢？你不按合同派人，叫我按合同派人，这叫典型的官僚主义，你知道吗？如果再换一个说法，你在查一查，整个建筑业市场，有几个项目的监理单位能够完全按合同约定派人的？你在看看监理费，仅仅不足80万元的监理费两年工期，派四个人都已超支了，你考虑过吗？任何事情都要结合实际，你知道吗？我怀疑你是不是没管理过工程？这时的代建把脸憋的通红，看着建设单位。建设单位项目负责人说，我是一个外行，你们说这些我都听得一头雾水，不过总监说的这些好像是违反了合同，但从逻辑上说也是事实。赔钱的买卖谁也不会干。我看今天的会议先到这，至于如何增加人的问题，我们在从长计议。合同与实际不一致，甚至实际到场人员的质量和数量远远低于合同约定。这已经是建筑业公开的秘密。监理单位不按合同约定派驻监理人员似乎合情合理，代建单位以合同要求反倒成为另类。这问题到底出在哪里了呢？

【鹏博士600804违披正式被罚，此前已有股民提出索赔，其他受损股民可加入】 2024年8月17日，鹏博士电信传媒集团股份有限公司（简称鹏博士或者公司）披露，收到中国证券监督管理委员会出具的《行政处罚决定书》。值得一提的是，预处罚下达之后，已有投资者索赔鹏博士，法院也已组织开庭，目前案件尚未作出判决。经查明，当事人存在以下违法事实：一、鹏博士未按规定披露关联交易深圳一声达、深圳敏捷为鹏博士的关联方。 2020年3月，鹏博士全资子公司上海道丰投资有限公司(以下简称上海道丰)与深圳一声达签订了《股权转让协议》，合同金额3.48亿元。2020年6月，鹏博士与深圳敏捷签订《昆山彩晶云数据中心项目代建合同》，合同金额约19.63亿元。鹏博士应当及时披露上述关联交易，鹏博士未按规定及时披露；鹏博士应当在相关定期报告中披露上述关联交易，鹏博士未在2020年年报中披露上述关联交易，导致2020年年报存在重大遗漏。二、鹏博士未按规定披露重大合同 2022年4月11日，鹏博士子公司北京鹏博士大数据科技有限公司(以下简称大数据公司)与王某波、王某签订《股权转让协议》(以下简称4月11日《股权转让协议》),收购北京百凌科技有限责任公司(以下简称北京百凌)，该公司100%控股北京天地久投资管理有限公司。协议显示北京天地久投资管理有限公司拥有北京市西城区总建筑面积为6835.84平方米的不动产。收购定价2元人民币并承担北京百凌债务共800,637,374.42元，鹏博士当月支付相关款项8亿元。 2022年4月15日，大数据公司与张某签订《股权转让协议》(以下简称4月15日《股权转让协议》)，通过收购沈阳彼商科技有限公司(以下简称沈阳彼商)，间接持有龙井达沃斯实业有限公司99%的股权。协议显示龙井达沃斯实业有限公司拥有吉林省龙井市总面积约7万平方米的特色小镇项目，评估价值不低于4亿元。双方约定承债收购，股权转让定价1元人民币，大数据公司承担龙井达沃斯实业有限公司的负债约4亿元，鹏博士当月支付相关款项约3.48亿元。鹏博士应当及时披露2份重大合同，鹏博士未按规定及时披露；鹏博士应当在相关定期报告中披露2份重大合同，鹏博士未在2022年年报中披露2份重大合同，导致2022年年报存在重大遗漏。三、鹏博士相关年度报告存在虚假记载 2010年11月，鹏博士全资子公司上海道丰投资有限公司（上海道丰）对深圳利明泰股权投资基金有限公司(深圳利明泰)进行股权投资。在投资发生减损情况下，上海道丰未及时确认减值损失，导致多年年报虚假记载。 2017年-2018年，公司发行“17鹏博债”、“18鹏博债”。其中“17鹏博债”涉及2014年、2015年、2016年、2017年一季度财务报表，2022年6月已如期兑付。“18鹏博债”涉及2014年、2015年、2016年、2017年三季度财务报表，已展期至2024年。上述公司债发行及持续信息披露使用了2014年至2022年年报。根据当事人违法行为的事实、性质、情节与社会危害程度，中国证监会决定对鹏博士电信传媒集团股份有限公司责令改正，给予警告，并处以1,000万元罚款。同时处罚相关责任人员，包括实际控制人在内。根据《证券法》和最高人民法院司法解释，信息披露义务人因信息披露违法被中国证监会处罚，受损投资者可以依法起诉索赔，索赔范围包括：投资差额、佣金、印花税。关于索赔条件，广州杨森律师团队认为，暂定：在2013年4月12日至2023年7月17日期间买入鹏博士600804或18鹏博债，并且在2023年7月18日（含）之后卖出或者继续持有该证券而产生亏损的投资者，可以考虑起诉索赔。当然，这也只是投资者的诉权，是否有因果关系及能否得到支持仍需要由法院审理作出认定。律师特别提示的是，法律规定的诉讼时效为三年，投资者若不及时主张权利，很可能因为时效届满而丧失胜诉权。据相关资料介绍，鹏博士主营业务是智慧云网、数据中心、家庭宽带及增值、产业互联网及数字经济产业园。

11月22日保利琅悦业主沟通会纪要 𐟓… 11月22日，部分业主前往保利琅悦售楼处，开发商对上周反馈的问题进行了详细解答，以下是沟通要点： 1️⃣ 学校问题 𐟏능𜀥‘商明确表示，学校签约年限不限，12中不会撤离。学校实行划片招生，优先保障保利琅悦业主子女入学，若学位有剩余，则向周边小区开放。北区将代建一所幼儿园，南区将代建九年一贯制学校和幼儿园。 2️⃣ 南北阳台问题 𐟌ž 开发商表示，南阳台铺设地暖和通铺的问题，以及北阳台旁边镂空设备平台浇筑的问题，违背了报规，无法解决。即使交房后，业主自行改造也会面临城管检查，公司层面无法承担通铺的风险。因此，南阳台需要装地暖和通铺的业主，需要自行在交房后重新装修。 3️⃣ 装修细节问题 𐟛 ️ 装修所用产品为集采定制，与市面销售款不同。木地板符合绿建三星建筑要求，甲醛释放量≤0.5mg/L，壁布同样满足环保标准，届时将提供检测报告。电器能效等级为一级能效，符合招标要求。 4️⃣ 其他业主关注问题 𐟓Œ 合同中写的是壁纸，但实际装修使用的是壁布。合同模板中没有壁布选项，因此写的是壁纸。没有槽钢层，均使用爬架。部分业主提出的问题，如增加入户门厅插座、开关增加文字标识、壁龛坡度设计防止积水、更改卧室开关位置等个性化需求，开发商回复较为模糊，后续可进一步沟通。 5️⃣ 南区大门亮化问题 𐟏—親上的灯带已经亮起，大门石头上的小区名字将进行打光亮化，近期将完成。

绿城前10月销2150亿 2024年10月，绿城中国自投项目销售套数达到3655套，销售面积约为52万平方米，销售金额约为154亿元，销售均价约为每平方米29600元。截至2024年10月，绿城中国累计合同销售面积约为445万平方米，合同销售金额约为1303亿元。其中，归属于绿城集团的权益金额约为918亿元。已签认购协议未转销售合同的金额约为43亿元，归属于绿城集团的权益金额约为29亿元。在代建项目方面，2024年10月合同销售面积约为105万平方米，合同销售金额约为130亿元。2024年1至10月，代建项目累计合同销售面积约为644万平方米，累计合同销售金额约为847亿元。综合来看，2024年1至10月，绿城集团总合同销售面积约为1089万平方米，总合同销售金额约为2150亿元。

青岛楼盘代建模式能否突围？随着青岛土地获取方式的转变，平台国企在拿地过程中遇到了不少挑战。𐟏—️ 融海启城等项目的前车之鉴表明，单纯依靠平台国企的开发模式并不顺畅。因此，越来越多的优质房企开始尝试代建模式，以期在平台国企项目中寻求突破。然而，高实金茂文典府项目的流速情况让人不禁质疑：代建模式在青岛真的能走通吗？𐟤” 实际上，问题的关键不在于代建本身，而在于土地参数、产品定位、定价等因素。此外，政策扶持、“放手程度”和双方预期也是至关重要的。代建模式并非因为平台国企觉得项目难以销售而转嫁给代建方，而是为了追求更好的联合推动。𐟏ᠦ–‡典府的总价对于看过竞品的客户来说，显得有些偏高。而且，项目合同约定的交付时间是2026年6月，距离现在大约有2年的时间。按照现有的建设进展和改善盘的去化周期来看，大概率会出现盖得比卖得快的情况。那么，能否确定项目能提前多少个月交付？此外，文典府紧邻文典路学校，能否顺利打通教育通道？如果高新区实行积分和划片双轨制，孩子们上学离家近，这可能成为项目的一个卖点。𐟎’ “放手程度”和预期其实是基于客研和市场走向的定价。目前，青岛高新区面临的市场情况与往年不同，高预算改善客群已经透支严重。文典府在保证成本的前提下，能否灵活调整定价？𐟒ኊ文典府在适当调整价格后，能否将到访案场60天后的客户重新激活？这些都是需要甲方和代建方双方共同推动的问题，而不是某一方能够单独解决的。𐟑堦ˆ‘们希望文典府能够扩大辐射客群，加快流速，成为一个不错的楼盘。代建模式在其他城市已经证明是可行的，青岛也同样有机会。毕竟，除了这种模式，目前没有更好的选择。专业的事情还是交给相对专业的人来办；在不确定的时代，选择相对确定的方案。𐟏

EPC工程总承包全解析：从设计到施工 EPC，全称Engineering, Procurement, Construction，是指将设计、采购和施工三个阶段合并成一个整体的项目承包模式。这种模式可以由一个公司独立承包，也可以由多个公司组成联合体进行承包。采用EPC模式的项目被称为工程总承包项目。工程总承包人（EPC承包人）与其他具有施工资质的公司签订承包合同，将全部施工工作分包出去。如果总承包人只有设计和勘察资质，而没有施工资质，那么EPC承包合同可能无效。根据相关司法判例，这种情况下，总承包人不是施工总承包人。如果业主方也在承包合同中，那么可以认为业主和总承包人共同将该工程发包给该公司，该公司从业主处取得了施工总承包身份。如果总承包人有施工资质，那么可能涉及转包或违法分包。有司法观点认为，有施工资质的工程总承包人分包主体结构，也不属于违法分包。在委托代建中，代建单位应当取得业主的地位，代建单位将工程发包，此时公司取得施工总承包人的身份，还可以将工程再分包。而在EPC承包中，工程总承包人将工程分包之后，该工程不得再次分包。通过EPC总承包模式，项目业主可以更加专注于项目的整体协调和管理工作，而承包商则需要承担更多的设计、采购和施工责任。这种模式有助于提高项目的整体效率和质量，降低项目风险。

【观邸：绿城中国前10月总合同销售金额约2150亿面积约1089万平方米】11月5日，绿城中国控股有限公司发布了截至2024年10月31日止十个月未经审核的营运数据。根据公告，2024年10月，绿城中国自投项目销售套数为3655套，销售面积约52万平方米，销售金额约为人民币154亿元，销售均价约为每平方米人民币29600元。 2024年1至10月，绿城中国累计合同销售面积约445万平方米，合同销售金额约为人民币1303亿元。其中，归属于绿城集团的权益金额约为人民币918亿元。已签认购协议未转销售合同的金额约为人民币43亿元，归属于绿城集团的权益金额约为人民币29亿元。在代建项目方面，2024年10月合同销售面积约105万平方米，合同销售金额约为人民币130亿元。2024年1至10月，代建项目累计合同销售面积约644万平方米，累计合同销售金额约为人民币847亿元。综合来看，2024年1至10月，绿城集团总合同销售面积约1089万平方米，总合同销售金额约为人民币2150亿元。

隔震支座安装工艺流程一般可分为7个主要步骤，具体如下：安装准备：施工单位在企业技术负责人组织下编制隔震施工技术方案，经监理单位项目总监理工程师审批后开展施工；提前熟悉施工图及相关规范，参加图纸会审；邀请隔震技术咨询单位对相关人员进行隔震技术培训。提前向国内隔震支座国有生产企业订货并签订合同；配合业主方或代建单位对隔震支座进行第三方抽样检验。隔震支座进场验收时，应提供质量证明文件，包括原材料及其连接件检测报告、产品合格证（附上具体生产日期）、出厂检验和型式检验报告及其他必要相关资料。建筑设计单位（隔震技术咨询单位）应向施工单位进行隔震支座安装和隔震构造等方面的技术交底。隔震支座及其预埋板的进场存放直至工程竣工前，应平放且码置整齐牢固，远离热源、酸碱、油类和化学品等。下支墩（柱）混凝土施工：下支墩（柱）混凝土工程施工与常规钢筋混凝土工程施工相同。为确保下预埋板的安装精度，下支墩（柱）混凝土可采取二次浇筑或二次灌浆的方式。若采用二次浇筑，首次浇筑至距下预埋板标高500mm～1000mm（大于锚筋的直线长度），浇筑完成后再绑扎加密的网片钢筋；若采用二次灌浆，混凝土浇筑至距下预埋板标高30mm～50mm，再用专用的灌浆料填充密实。

【真灼港股动向】绿城中国获汇丰更新报告，维持“买入”评级，荣获多项“房低碳”荣誉 2024年10月，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司）共有8个自投项目或项目分期推出销售，总推盘面积约10万平方米。 2024年10月，绿城集团自投项目取得销售3,655套，销售面积约52万平方米，当月销售金额约为人民币154亿元，销售均价约为每平方米人民币29,600元。2024年1-10月，绿城集团取得合同销售面积约445万平方米，合同销售金额约人民币1,303亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币918亿元。于2024年10月31日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币43亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币29亿元。 2024年10月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目（非自投项目，简称“代建项目”）取得合同销售面积约105万平方米，合同销售金额约人民币130亿元。2024年1-10月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约644万平方米，合同销售金额约为人民币847亿元。综上，截至2024年10月31日止十个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1,089万平方米，总合同销售金额约人民币2,150亿元。 2024年10月，绿城集团新增4宗土地储备（含收并购），总建筑面积约42万平方米，本集团预计承担成本约人民币73亿元。（注：新增土地储备数据可能与绿城集团按年度或半年度刊发的经审核或未经审核综合财务报表中披露的数字存在差异，仅供阶段性参考。） 10月23日，汇丰发表更新报告，维持“买入”评级。该行认为公司近期获取的杭州项目，确定性强，可持续提升土储质量，为公司提供更好的增长前景，预计公司今年将维持投资节奏。公司8月份后获取的项目预计将在明年推出，可推动2025年的销售。 10月，绿城中国荣获“2024中国绿色低碳地产指数TOP30 “（第一名）、”2024中国绿色低碳地产（运行）“TOP10（第二名）、”2024中国绿色低碳地产（住宅）TOP10“（第三名）、”2024中国绿色低碳地产（商业）TOP10“（第三名）等荣誉。另外，绿城ⷦ�ž锦海棠项目获评”2024中国绿色低碳楼盘TOP10“。

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