哇，海珠这个饼，也不是不能吃

新中轴南段旧改，火力全开了。

除了反复被cue的康鹭，还有东风与三滘，多点开花。

从近期公示意见来看，两个项目启动区范围已经确定，一共有7个地块——

·东风村：广州志懋休闲酒店地块、上涌地铁站北侧地块、美仑汽车停车场地块、汇豪企业管理服务有限公司地块以及新泉饮料包装厂地块。

｜图源群聊

·三滘村：华南鞋城地块、悦来置业地块。

怎么理解启动区？

就是最先要动起来的，拆完以后，拿来建设回迁房的地块。

这些地块，总用地面积3.7公顷，总建面41万平，产权相对清晰，多为单一业主，前期协调难度低，整体开发周期会比较短，速度不会慢。

初步规划，是建设7栋回迁房，安置644户，共计2063人。

如果公示能顺利通过，项目很快也能进入实施阶段，后续的收储、补偿、建设，也会一步步铺开，影响力不容小觑。

整个新中轴海珠片区改造项目，范围贯通广州市新中轴海珠段，除了东风与三滘，还有南面北面的旧城旧厂，面积近280公顷，相当于2.5个康鹭旧改。

能量有多大，你细品。

什么时候能动起来？

9.30之前。

月初我们就已经剧透过了。

新中轴南延段的改造，会加速加速再加速。

广州疯狂卖地，但确定性更重要

作为广州四大重点做地片区之一，推进决心有多大，可以参考白云罗冲围。

做是肯定要做的，关键是谁来做，钱从哪来。

先回答第一个问题，谁来做。

新中轴海珠片区的做地主体，接下来可能会有点变化，由市属国企机场投资+海珠区属国企主导。‍‍‍‍‍‍‍‍

做地这事，台前是国企下场，台下是政府亲自干，无论是哪个国企来做，做的都是差不多的活。

关键还是看广州，看海珠的决心。

机场建设投资的加入，其实也有好处，这家市属国企，早已深度参与了白云罗冲围、天河环五山、广州火车站片区的改造，对整个做地流程都很熟悉，经验丰富，或许会更得心应手。

再说说，钱从哪来。

改造的前期工作、后续的补偿安置、回迁房及配套基础设施建设等，都需要大量资金支持。

答案是专项借款和专项债。

当然，还有财政资金、企业自筹、银行开项等，但都不是最核心的来源，对四大重点片区来说，主要还是专项借款+专项债。

这笔资金，怕的不是借不到，而是没人借，留给广州的额度够够的。

目前，广州已经获得城中村改造专项借款的项目，有罗冲围潭村片区，1亿元。

火车站片区，此前则官宣获得了政府专项债支持。

实际上，无论是康鹭，还是东风和三滘，之所以能有这么高的关注度，不是因为能造福，而是因为改造能为城市发展创造新的增量，包括城市界面的改善，功能的疏解，以及板块价值的重塑与强化。

群里有个观点，我觉得蛮有意思的——

“有点像当年珠江新城起步的时候。”

现在的广州新中轴，的确汇聚了无数的城市级配套，既有小蛮腰、广州文化馆、广州美术馆、广州科学馆以及岭南广场等文化地标装点门面，也有太古汇、天河城、正佳广场等超级“印钞机”吞吐流量。

但不可否认的是，配套与配套间，地标与地标间，还夹杂着大量的密密麻麻的城中村，一面繁华，一面杂乱，割裂感十足。

尤其是海珠所在的南延段，起步得较晚，大约是2009年，城中村问题相对珠城周边要突出得多。

如果解决不了，新中轴再成熟，也很难进化成完全体。

关于新中轴南延段的改造，其实早在2010年前后就提起了，但当时提起的核心区7个城中村，到现在进入实施阶段的，也就沥滘与凤和（康鹭）。

｜2010年广州日报报道

市场化的方式推不动，或许做地能解。

这次东风与三滘如果能动起来，加上风风火火的康鹭，以点到面，对整个新中轴南来说，会有持续的利好，不是一蹴而就，而是细水长流。

如果说，过去15年+海珠的辉煌，源自2008年落地琶洲的广交会；

那么新中轴南段的数个推进中+已经被提上日程的旧改，将会是海珠接下来15年维系地位，或者说再度腾飞的关键。

不用担心这些旧改会冲击市场，一是改造有周期，三五年都算快了，供应是慢慢上来的；二是产品有差异，容积率普遍更高；三是节奏不同，真的等到可以入市，估计周边的楼盘都卖得七七八八了，要么清盘要么尾货。

比如康鹭旧改和中海大境，位置虽然离得近，考虑大境的买家，其实是不会想等康鹭的，但会很关注康鹭的进度，因为这关系着未来整体的居住体验，以及中轴展示面。

对在售的项目来说，是利好多过利空的。

尤其是大境、珑璟台、西派粤府、四季和颂等，在接下来很长一段时间里，是能借助周边旧改叮铃桄榔的动静，来给买家们讲故事，描绘板块前景的，城市界面的改善以及配套的补齐，都是实打实的。

关于新中轴南片区规划，还有一些不能公开说的，扫码进群聊。