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以房抵债排除执行最高院指导案例下载_以房抵债怎么做才合法(2024年12月测评)

内容来源：莱茵河北极图库所属栏目：新闻更新日期：2024-12-01

以房抵债排除执行最高院指导案例

最高院明令禁止法院在拍卖公告称“不负责腾退” 10月29日，最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知，提出12条指导意见，包括：加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外,执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。其实，2021年12月21日，最高人民法院对外发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》（以下简称《意见》）明确，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。在实际操作中，多地法院已经开始了“强制腾退”。2022年8月，北京市西城区人民法院执行局、法警大队、120急救中心三部门协同工作，在法官的指挥下，执行干警协同开锁公司、搬家公司、拍辅公司及救护人员到达腾房现场，敲门无人应答后，强制开锁，发现屋内无人且大部分物品已经打包，经过六个小时忙碌而有序的腾退行动，屋内物品全部被搬运至安置房。强制腾退“住不进”的法拍房，并交付买受人。2022年9月，武汉东湖高新区法院在琴台公证处公证员监督下，执行局干警协同东湖高新区分局特勤、司法警察、120急救中心、开锁公司、搬家公司、辅拍公司顺利腾退一起法拍房，并交付买受人。法拍房“腾退难”问题，是财产处置工作最后一公里的难点和堵点。被执行人拒不搬离法拍房的行为不仅损害了买受人的权益，也是对法律威严的挑衅。法(2024）238号最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:现将《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》予以印发,请结合实际,认真遵照执行。最高人民法院2024年10月29日为进一步规范网络司法拍卖行为，着力提升执行财产处置水平,切实保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)以及有关司法解释的规定，结合执行工作实践，就做好网络司法拍卖工作提出如下意见。1.尽职调查财产现状。执行法院应当对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对下列财产，应当重点调查以下事项:(1)对不动产,应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式,调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息;(2)对机动车,应当调查登记信息、违章信息、排放标准、行驶里程等对车辆价值有重要影响的信息;(3)对食品,应当调查是否过期、是否腐败变质、是否属于禁止生产销售物品等信息，防止假冒伪劣食品通过网络司法拍卖流入市场，损害人民群众身体健康和生命安全;(4)对股权,应当调查持股比例、认缴出资额、实缴出资额、出资期限、财务报表,以及股息、红利等对股权价值有重要影响的信息。2.严格审查权利负担的真实性。执行法院在财产调查过程中应当加大对虚假权利负担的甄别力度，案外人主张财产上存在租赁权、居住权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁或者居住权期限、租金支付、占有使用等情况,对权利负担的真实性进行审查。案外人所提事实和主张有悖日常生活经验、商业交易习惯的,对案外人“带租赁权”“带居住权”处置的请求不予支持。案外人有异议的，可以通过执行异议程序救济。发现被执行人与第三人通过恶意串通倒签租赁合同、虚构长期租约等方式规避或者妨碍执行的，应当依法严肃追究其法律责任。3.认真核查建设工程价款情况。执行法院处置建设工程时，应当依法查明是否欠付建设工程价款，并按照下列情形分别处理:(1)发现存在或者可能存在欠付建设工程价款，但没有权利人主张的,执行法院可以通过张贴拍卖公告、调取工程合同、询问被执行人等方式查明有关权利人，通知其及时主张权利，争取一次性解决纠纷，减少后续争议。(2)尚未取得执行依据的案外人主张享有建设工程价款优先受偿权并提出优先受偿的，执行法院应当对建设工程施工合同等进行审查并询问被执行人。经审查，认定案外人不具有优先受偿资格,案外人不服的，可以通过执行异议程序或者另诉救济;认定案外人具有优先受偿资格的，应当将其纳入分配方案，当事人对该方案不服的,可以通过分配方案异议及分配方案异议之诉程序救济。(3)建设工程价款优先受偿权人主张已与被执行人达成“以房抵债”协议,据以申请排除执行的,执行法院应当依照民事诉讼法第二百三十八条处理。4.规范适用询价方式。对于无需由专业人员现场勘验或者鉴定且有大数据交易参考的住宅、机动车等财产,可以选择网络询价方式。当事人、利害关系人认为不应适用网络询价或者网络询价结果明显偏离市场价值，申请适用委托评估的，执行法院经审查可以准许。工业厂房、在建工程、土地使用权、商铺较多的综合市场、装修装饰价值较高的不动产以及股权、采矿权等特殊或者复杂财产，目前尚不具备询价条件，当事人议价不成时，应当适用委托评估。5.完善刑事涉案财产变价程序。刑事裁判涉财产部分执行，涉案财物最后一次拍卖未能成交的，执行法院应当按照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若千规定》(法释［2014］13号)第十二条第二款规定,征询财政部门、被害人是否同意接收财产或者以物退赔等意见。财政部门、被害人不同意接收财产或者以物退赔的,可以进行无保留价拍卖。但对不动产、采矿权、大宗股票等价值较高的财产进行无保留价拍卖的，应当合理确定保证金和加价幅度，经合议庭合议后，报主管院领导批准。6.如实披露拍卖财产信息。执行法院应当全面如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息,严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。拍卖财产为不动产的，执行法院应当在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用’等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的,应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。法律、行政法规和司法解释对买受人有竞买资格限制的，应当在拍卖公告中予以公示。7.完善被执行人自行处置机制。第二次网络司法拍卖流拍，债权人申请以物抵债或者第三人申请以流拍价购买的，执行法院应当通知被执行人。被执行人主张以高于流拍价的价格对拍卖财产自行处置的，执行法院经审查后可以允许，暂不启动以物抵债、第三人购买程序。自行处置期限由执行法院根据财产状况、市场行情等情况确定，一般不得超过60日。自行处置不动产成交的，买受人向执行法院交付全部价款后，执行法院可以出具成交过户裁定。买方支付部分价款,剩余价款申请通过贷款等方式融资，并向执行法院提交相关融资等手续的，执行法院经协调不动产登记机构同意后，可以出具成交过户裁定，由买卖双方办理“带封过户”手续。被执行人自行处置失败的,执行法院应当启动以物抵债、第三人购买等程序。8.加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外,执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。需要组织腾退交付的，执行法院应当制作腾退预案，积极督促被执行人及有关占用人员主动搬离。对于督促后仍不主动搬离的，应当严格依法腾退，并做好执法记录、安全保障等工作。腾退过程中，被执行人、案外人存在破坏财产、妨碍执行等行为的，应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。9.严格重大事项合议与审批。执行法院应当建立重大事项权力清单和台账，对起拍价、加价幅度、权利负担、唯一住房拍卖、自行处置、以物抵债、第三人以流拍价购买等重要事项应当合议决定,按程序报批，严格落实院局(庭)长阅核制，不得由执行人员一人作出决定。10.加强拍卖辅助工作管理。各高级、中级人民法院要加强对辖区拍卖辅助工作的统一管理，加大对重大复杂敏感案件拍卖辅助工作的指导力度。具备条件的中级人民法院可以根据辖区实际情况,设置相对固定的人员或者团队统一负责辖区拍卖辅助工作。执行法院将拍卖辅助工作委托拍卖辅助机构承担的，要加强对拍卖辅助机构履职情况的监督力度，严禁将法律、司法解释规定必须由执行人员办理的事项委托给拍卖辅助机构完成;严禁拍卖辅助人员使用办案系统、账户和密钥等，严防泄露办案秘密;严禁私下接触竞买人，需要现场看样的，必须有两名以上拍卖辅助人员在场;严禁拍卖辅助机构、拍卖辅助人员及其近亲属参与其承担拍卖辅助工作的财产的竞买;严禁向第三方泄露意向竞买人信息;严禁私自收取费用违规排除潜在竞买人。要结合辖区工作实际，制定行之有效的管理办法，明确拍卖辅助机构工作职责和清单，规范计费方式和标准，严格规范拍卖辅助机构的准入和退出程序。要建立违纪违法追责机制，发现拍卖辅助机构存在违法违规行为或者不符合入库要求的,视情节采取暂停、取消委托资质乃至除名等惩戒措施。11.依法打击扰乱网拍秩序的行为。对通过夸大、欺瞒、误导等手段宣传提供“拍前调查”“清场收房”“对接法院”等一站式服务,诱导买受人支付高额佣金,甚至伪造司法文书骗取财物，严重扰乱网络司法拍卖秩序的行为，各级人民法院要积极联合公安、住建、市场监督管理等部门,坚决依法打击。要建立常态化工作机制,通过加大网络司法拍卖宣传、定期发布典型案例、开展专项活动等方式,依法维护网络司法拍卖秩序。12.深化对网拍的全面监督。各级人民法院要严格按照法律司法解释要求开展工作,确保网络司法拍卖公开透明、及时高效、全程留痕。要主动接受当事人和社会公众对拍卖活动的全程监督，对当事人、社会公众或者媒体反映的拍卖问题，要及时核查、及时纠正、及时回应社会关切。要主动接受检察机关法律监督，推动信息共享，畅通监督渠道,使执行检察监督规范化、常态化、机制化。对重大敏感复杂及人民群众反映强烈的拍卖或者腾退交付案件，可以邀请检察机关到场监督执行活动。来源：不良资产学堂

最高院：符合这些条件都属于“商品房消费者”，可以排除强制执行作者：周军律师. 如需帮助可关注，私信必复。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的购房者可称之为“商品房消费者”。 “商品房消费者”具有超级优先权，可以排除其他债务的强制执行。该规定系执行异议的审查标准，作为执行程序，其价值理念为“效率优先，兼顾公平”，故审查标准较为严格。《九民会议纪要》第125条对此有所放宽，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”，理解为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购房的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，亦符合该规定精神。而《1号批复》不再简单地从名下房屋数量、地域范围等因素考虑，而是将“以居住为目的”作为商品房消费者的认定标准，只要不属于炒房牟利，基于刚性或改善性居住需求的购房人，都属于商品房消费者。对以下几种情形是否能认定为商品房消费者，司法实践中一般根据具体情况区别认定：一、商业用房购房人 “以居住为目的”认定标准主要审查相关房屋是否承载了基本的居住功能和生存权益，不以房屋性质作为判断基准。商业用房中如公寓、商住两用房由于具备相应居住属性，亦应予以保护。如商铺、写字楼或其他用于经营、投资的商业用房，则不属于商品房消费者生存权保护范畴。二、车位购买人车位作为商品房的配套设施，虽然不属于居住空间，但其依附于商品房而存在，主要功能仍是满足业主的基本生活需求，是与居住权益密切相关的生活利益，该利益应当受到法律保护。车位购买人基于居住目的购买商品房及其配套车位的，应认定为商品房消费者保护范围。三、以房抵债受让人实践中以房抵债情况较为复杂，抵债合意的真伪及真实发生时间难以有效确定，如轻易赋予以房抵债受让人商品房消费者地位，可能诱发恶意串通、倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的道德风险。以房抵债受让人并非通过正常商品房市场交易取得房屋，不存在保护信赖利益、维护交易安全等价值导向适用的空间，且其受让房屋的目的系解决债权债务关系，而非用于居住。因此，以房抵债受让人不应属于商品房消费者范围。但有以下情形的，可以认定为“消费购房人”：一是符合《执行异议复议规定》第28条的以房抵债受让人，如其与抵债人存在真实抵债关系，且已在以房抵债协议中约定免除原债务达到了债务更新的效果，可赋予其一般买受人的权利。二是工抵房受让人，如其原本符合建设工程价款优先受偿权行使条件，后通过工抵房的方式实现该权利，考虑到建设工程价款优先受偿权优先于抵押权及其他债权的原则，此类情形下的工抵房受让人的权利顺位亦应优先于抵押权及其他债权。三是正常商品房市场交易模式下的抵债房购买人，在实践中虽然商品房被开发商抵债，但抵债房屋仍由开发商按商品房市场交易流程出售，仅售房款归债权人所有。此情形下购房人系通过正常市场交易购买，交易对象是开发商而非开发商债权人，购买标的虽涉及以房抵债房屋，但如符合“以居住为目的”标准，亦应属于商品房消费者保护范围。知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！如需帮助可搜索关注“周军律师聊案子”。普及法律常识，帮您维护权益。点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！

昆明市西山区人民法院开庭明天一起案外人异议之诉案件开庭，这是一场财产争夺战，案外人以案涉房屋系其通过以房抵债而来请求排除法院强制执行，我方以以房抵债房屋属于选择性清偿无优先受偿债权侵犯普通债权平等性原则，请求驳回该案外人诉求，该案胜诉有最高法多起案例作为依据，并且我自己也有办理案例可循，希望老赖明天来开庭，为老赖到庭做好了充分准备。#昆明# #民间借贷纠纷# #昆明#

最高院：有哪些情形超过六个月也能再审？还有其他救济途径吗？

1996年一桩极为普通的经济纠纷官司好不容易胜诉，本来1996年乌鲁木齐市中院依法定程序全部履行完成法定义务后执行程序彻底终结完毕了事的以物抵债裁定，本该应当拿回属于自己的执行财产。由其是当年案件结案时按法院要求我们特意还补交了综合楼以及该楼占地八亩土地使用权评估价值超过其债权本息金额11.7万元现金支付给了涉案被执行人。法院就依照法律规定很明确作出设定物权变动形成性（1996）乌中法执字第69号以物抵债裁定书，很明显该财产已经支付全部价款并依法变成我们占有管理的合法物权。应当受到法律保护。谁知，时隔十五年后2011年7月乌鲁木齐经济技术开发区对我们的综合楼和八亩土地违法实施了强拆强征收，被征收人理所当然向开发区要求应给予拆迁补偿时，开发区暗箱操作三个多月期间，合谋法院执行局刘丽萍等人滥用职权，枉法裁判直接撤销了发生法律效力十五年之久的（1996）乌中法执字第69号以物抵债裁定书，粗暴剥夺了综合楼所有权和该楼占地八亩土地使用权已转移十五年之久的财产，直接将我们合法拥有十五年之久的财产强占，导致我们本应的房地产补偿款收益落空，造成我们无法得到补偿。经过十几年层层申诉上访，从执行法院枉法到新疆高院再次枉法，最高法院执行局公然偏袒纵容新疆高院和乌市中院故意枉法，严重漠视，亵渎法律行为，违反法律适用溯及力等法律适用错误行为以及滥用职权为执法人员对执法犯法充当“保护伞”、提供庇护，在新疆针对最高法院（2015）执监字第143号通知书变成空文废纸，导致涉法涉诉信访反复申诉没完没了。我们愤怒声讨新疆高院偏袒乌鲁木齐市中院执行局刘丽萍等人枉法，为配合乌鲁木齐经济技术开发区强拆强占我们的综合楼以及该楼占地八亩土地，严重违背事实和法律，滥用职权，渎职侵权，做出撤销发生法律效力十五年之久的以物抵债裁定书，从程序及事实认定方面都存在违法行为，甚至公然玩忽职守操弄拿着开发区2011年实施强拆的房地产补偿款划出一部分胡编乱造1996年的货款计算制作案款通知书，2017年已结案过去了21年后法院就滥用职权强行又发给我们领取案款通知书，我们坚决不可接受并强烈抗议。截止目前我们一分钱没领。因此，我们呼吁请求广大网友们互相转发法院执法犯法行为，通过网络曝光公之于众，让群众评判说理，以公开促公正，还当事人一个公道。

案外人对由当事人受让的执行标的提出异议时限的认定 ——李某霖诉西藏某信托有限公司案外人执行异议之诉案来源：人民法院案例库整理：民商法茶座【裁判要旨】1.在执行标的被执行法院裁定交付申请执行人抵偿债务的情形下，对于执行标的由申请执行人受让的，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的“执行标的由当事人受让”的情形，案外人提出异议的时限应为“执行程序终结之前”，而不是“异议指向的执行标的执行终结之前”。 2.“执行标的执行终结”是指人民法院已完成处分执行标的所需履行的法定手续，而“执行程序终结”则一般包含执行完毕和终结执行两种情形。在以物抵债裁定发生法律效力的情况下，虽然针对执行标的的执行已经终结，但只要申请执行人尚未获得全额清偿，则执行程序并未终结；此时，案外人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的时限条件。【基本案情】原告李某霖诉称：其对辽宁省盘锦市西水湾某小区A24#-108室商铺（以下简称案涉房屋）享有的实体权利能够排除山西高院对案涉房屋的执行，山西高院作出（2019）晋执异81号执行裁定（以下简称81号执行裁定），驳回其执行异议申请存在错误。故请求法院判令：撤销81号执行裁定，确认其为案涉房屋的期待权利人，排除对案涉房屋的强制执行。被告西藏某信托有限公司（以下简称某信托公司）辩称：李某霖对案涉房屋提出执行异议的时间在法院将案涉房屋交付某信托公司抵偿债务的裁定生效之后，李某霖在案涉房屋执行程序终结之后提起案外人执行异议和案外人执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第六条第二款的规定。第三人盘锦某驿房地产开发有限责任公司（以下简称某驿房地产公司）述称：其与李某霖签订了《商品房买卖合同》，已经将案涉房屋交付李某霖，李某霖已经占有使用，李某霖对案涉房屋享有实体上的民事权利，也享有相应诉权。法院经审理查明：某驿房地产公司因拖欠某信托公司借款被诉，并被判令偿还欠款。2016年1月4日，某驿房地产公司名下1915套房产（包括案涉房屋）及两地块土地使用权被查封。执行中两次流拍后，2018年11月21日，山西高院作出（2016）晋执21号之五执行裁定，裁定将被执行人某驿房地产公司所有的盘锦市西水湾某小区共计97套房产（包括案涉房屋）作价9677万余元，交付申请执行人某信托公司抵偿债务。 2019年8月15日，案外人李某霖提出书面异议，以其已购买案涉房屋为由，请求停止对案涉房屋的执行。山西高院作出81号执行裁定，驳回李某霖的异议申请。李某霖于2019年10月28日向山西高院提起执行异议之诉，即本案。山西高院于2020年11月20日作出（2019）晋民初100号民事裁定：驳回李某霖的起诉。李某霖不服，提起上诉。最高法院于2021年6月16日作出（2021）最高法民终515号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。李某霖不服，申请再审。最高法院于2023年11月23日作出（2022）最高法民申50号民事裁定，再审本案，并于2024年4月19日作出（2024）最高法民再30号民事裁定：一、撤销本院（2021）最高法民终515号民事裁定及山西高院（2019）晋民初100号民事裁定；二、指令山西高院对本案进行审理。【裁判理由】法院生效裁判认为：本案争议焦点是，原审适用《执行异议和复议规定》第六条第二款并裁定驳回李某霖的起诉，是否正确。《执行异议和复议规定》第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”该条款对执行标的由当事人即申请执行人、被执行人以外的第三人受让，以及由当事人受让这两种情形作了区分处理。针对前者，案外人提出异议的截止时点为执行标的执行终结时，即人民法院完成处分执行标的所需履行的法定手续之时；针对后者，案外人提出异议的截止时点则是执行程序终结之时。之所以作出区别规定，系因执行标的由当事人以外的第三人受让时，涉及维护司法拍卖公信力以及保护受让人的信赖利益的问题，而执行标的由当事人受让时则不涉及该问题，只要整个执行程序尚未结束，当事人的利益状态就尚未最终确定。本案中，山西高院于2018年11月21日作出（2016）晋执21号之五执行裁定，将案涉房屋交付某信托公司抵债，上述裁定已发生法律效力。由于案涉房屋的受让人是某信托公司，而该信托公司是申请执行人，符合前述条款中“执行标的由当事人受让”的情形，故案外人提出异议的时限应为“执行程序终结之前”，而不是“异议指向的执行标的执行终结之前”。执行程序终结一般包含执行完毕和终结执行两种情形，前者指生效法律文书确定的执行内容已经全部执行到位或者当事人达成执行和解协议并履行完毕等；后者则指因发生法定特殊情形，使执行程序无法或者无需继续进行，从而结束执行程序。本案中，当事人各方均认可某信托公司尚未获得全额清偿，本案执行程序并未终结。因此，李某霖提起本案诉讼，符合《执行异议和复议规定》第六条第二款规定的时限条件。原审裁定以李某霖提出异议时异议指向的执行标的即案涉房屋的执行已经终结为由，认定李某霖对案涉房屋提出执行异议之诉不符合起诉条件，适用法律错误，应予纠正。一审法院应当受理本案并进行实体审理。关于李某霖对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的实体性权利，需由一审法院进行实体审理后依法作出认定。综上，法院依法作出如上裁判。【关联索引】案例编号：2024-16-2-471-005 《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第238条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第491条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第6条第2款一审：山西高院（2019）晋民初100号民事裁定二审：最高法院（2021）最高法民终515号民事裁定再审：最高法院（2024）最高法民再30号民事裁定整理：民商法茶座

「被执行人」「强制执行」被执行人的唯一住房，能强制执行吗？最高院2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2004）》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款在实施过程中被部分被执行人恶意利用逃避执行。因此，2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确指出，被执行人的唯一住房也能执行，比如常见情形有：（1）被执行人的配偶或子女名下有其它能够维持生活必需的居住房屋；（2）执行依据生效后，如果有被执行人为“躲避债务”将其名下的其他房产转让他人，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房；（3）申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。上述案例是借款人将唯一住房办理抵押借款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，如果在执行拍卖前解决借款人的居住问题，即使抵押的房产是唯一住房，是可以查封、拍卖、变卖或抵债的。可以看出，“唯一住房”不是挡箭牌，“唯一住房”是否能够执行，应结合具体案情，综合评定其“唯一住房”是否就是其“生活所必需的居住房屋”，并结合法律规定，在确保执行申请人一方的合法权利得以实现的同时，保障被执行人的基本生活需求。法条链接：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

【有贷款的唯一住房会被强制执行吗】厉害了！𐟑𐟑强制执行“唯一住房”！大家好，最近最高法院出台了相关规定𐟒꯼Œ对债务人唯一住房也可以强制执行了！𐟘𑤽 们有没有想过，如果债务人只有一套住房，法院是不是就无法执行了呢？𐟤”其实不是这样的，最高法有明确的规定哦！根据规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋𐟌，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。𐟘碌€么是生活所必需的居住房屋呢？简单来说，就是能够保障被执行人及其所扶养家属的基本居住条件的房屋。比如说，一套面积不大的小房子或者一套公租房等等。𐟏 但是，如果被执行人的唯一住房被法院查封后，法院会责令被执行人在一定期限内自行搬离，被执行人拒不搬离的，法院可以依法强制被执行人搬离。如果被执行人没有其他地方可以居住，法院可以给被执行人提供临时住房或者提供租房的费用𐟒𐯼Œ让被执行人自己去租房住。所以啊，不要以为只有一套住房就可以逃避债务了哦！法院会根据实际情况来处理的。如果你对法院的强制执行措施不服的，可以向法院提出执行异议。但是如果你没有提供充分的证据证明你的异议成立的，法院是不会支持你的异议的哦！𐟤𗢀♂️ 大家怎么看呢？欢迎评论区留言互动哦！𐟘Š 律图网，18万律师专业认证，真人律师1对1服务。超3亿人使用，99%用户选择。如果还有其他法律问题需要咨询，欢迎点击图片下方按钮【立即查看】～可以快速咨询本地律师哦～ #法律咨询# #律师咨询# #免费问律师# #每天学点法律知识# #免费法律咨询#

最高法院：在工程结算过程中，“以房抵债”可以视为一种实现建设工程价款优先受偿权的途径。具体来说，若建设工程经验收合格，承包方有权自应支付工程价款之日起，在法定期限内主张其优先受偿权，该权利的实现方式包括通过协议折价或请求法院拍卖等形式。当承包方与发包方在结算协议中达成以部分房产抵偿工程价款的共识时，该共识即视为对工程价款优先受偿权的实施。